sábado, 13 de março de 2010

Atraso na entrega de imóvel rescinde Contrato e obriga à devolução integral dos valores pagos

   
TJ-MG, 12ª Câmara Cível - AC 1.0024.08.967727-2/001(1), Rel. Des. 1.0024.08.967727-2/001(1)
julgado em 29/07/2009 - Fonte: Jornal Jurid (http://secure.jurid.com.br), em 27/08/2009

Tribunal de Justiça de Minas Gerais

   Número do processo: 1.0024.08.967727-2/001(1)

   Relator: Domingos Coelho

   Data do Julgamento: 29/07/2009

   Data da Publicação: 10/08/2009

EMENTA

   APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO. PROMESSA DE COMPRA E VENDA.. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. CASO FORTUITO. NÃO OCORRÊNCIA. DEVOLUÇÃO INTEGRAL DOS VALORES PAGOS. RETENÇÃO DE PERCENTUAL INCABÍVEL.

   Não tendo o imóvel sido entregue na data pactuada, por culpa do fornecedor, este deve ser responsabilizado pela rescisão do contrato. Não há que se falar na retenção de percentual sobre os valores já pagos pelos promitentes compradores, a título de multa, quando a rescisão ao contrato ocorre em virtude da conduta negligente da construtora.

ACÓRDÃO

   Vistos etc., acorda, em Turma, a 12ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, incorporando neste o relatório de fls., na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO

   Belo Horizonte, 29 de julho de 2009.

   DES. DOMINGOS COELHO - Relator

   NOTAS TAQUIGRÁFICAS

   O SR. DES. DOMINGOS COELHO:

VOTO

   Cuida-se de apelação cível interposta por Construtora Tenda S.A. contra a sentença de f. 144-150 que, nos autos da ação de rescisão de contrato que lhe move Enidelzia de Jesus Oliveira Campos, julgou parcialmente procedentes os pedidos pórticos.

   Aduz-se nas razões recursais do apelo que o atraso na entrega do edifício se deu por motivo de força maior, em virtude de sério problema na rede de esgoto do empreendimento - bem como chuvas e desabamentos de terra -, o que exclui a ilicitude; que as obras tiveram que ser paralisadas até que a COPASA construísse a rede de esgoto contratada; que deve ser aplicada à espécie a regra do artigo 393 do Código Civil de 2002; que a doutrina abona a tese recursal; que não havendo culpa pelo atraso, não há se falar em devolução integral dos valores pagos pelo apelado; que a rescisão do contrato não é admissível, mas tão somente o pagamento de multa; que o vencimento do prazo considerado pela instância a quo está equivocado; que, dentro do princípio da eventualidade, acaso mantida a rescisão do contrato deve ser observado o percentual contratado pelas partes de retenção pela apelante, de 40% do valor pago (ou no mínimo 20%, com fulcro nos artigos 413 do NCC e 4º da LICC); que a jurisprudência abona a tese recursal; que a pena convencional de 0,5% por mês de atraso gera enriquecimento ilícito da apelada; que a fixação das verbas sucumbenciais também deve ser retificada; requerendo-se por fim a cassação ou a reforma da sentença de origem.

   Foram apresentadas contra-razões às f. 191-196, nas quais se pugna pelo improvimento do recurso. Recurso próprio, tempestivo, regularmente processado e preparado. Dele conheço, eis que presentes todos os pressupostos para a sua admissibilidade.

   Diante da inexistência de questões preliminares a serem analisadas, adentro de imediato ao exame do mérito recursal. E, nele, a exemplo de vários outros casos já julgados por este Tribunal, tenho que desassiste razão à apelante.

   Vejamos.

   Conforme se depreende dos autos, a apelante, CONSTRUTORA TENDA S/A, firmou contrato de promessa de compra e venda com a apelada, sendo objeto do contrato o apartamento nº 102 do empreendimento Residencial Toronto, à rua Hungria, nº 565, Bairro Nova Pampulha, Ribeirão da Neves/MG.

   Consta no referido contrato, acostado aos autos às fls. 13/16, que a promissária vendedora assumiu a obrigação de entregar o imóvel em 30 de setembro de 2.006, com a tolerância de 120 dias para as obras de arremate.

   Ocorre que, até a data de 1º de fevereiro de 2.008, ocasião em que a apelada ajuizou a presente ação, não foi entregue a unidade imobiliária conforme estabelecido.

   Em virtude de tal inadimplência contratual da construtora, a apelada ajuizou a presente ação, cujos pedidos foram julgados procedentes pelo julgador primevo.

   Inicialmente, urge ressaltar que é fato incontroverso a ocorrência de atraso na entrega do imóvel objeto do contrato entabulado entre os litigantes, restando saber se a construtora é ou não responsável pela demora no cumprimento de sua obrigação contratual.

   O argumento principal para justificar o atraso, de vários anos, na entrega da obra, é o de que teria ocorrido motivo de força maior a impedir a continuidade das obras após a entrega das primeiras unidades, qual seja, problemas no esgoto local.

   Segundo a doutrina, "a força maior evidencia um acontecimento resultante do ato alheio (fato de outrem) que sugere os meios de que se dispõe para evitá-lo, isto é, além das próprias forças que o indivíduo possua para se contrapor, sendo exemplos: guerra, greve, revolução, invasão de território, sentença judicial específica que impeça o cumprimento da obrigação assumida, desapropriação etc." Ou seja, todos os atos ou ações humanas que se tornem obstáculos a outrem, impedindo-os de agir ou cumprir com seus direitos ou deveres". (Orlando de Almeida Secco SECCO, Orlando de Almeida. Introdução ao Estudo do Direito, Rio de Janeiro, Freitas Bastos, 1981, p. 125)

   Já daí se percebe que dificilmente problemas com a rede de esgoto poderiam ser classificados como motivo de força maior a afastar a responsabilidade da apelante, eis que deveria ela ter plena ciência das deficiências estruturais, de solo, etc quando da elaboração do projeto para a construção do empreendimento.

   E ainda que assim não fosse: não há qualquer prova de que o atraso tenha se dado realmente em virtude de tais problemas de esgoto.

   Foi juntado apenas um termo de acordo com a COPASA (f. 89-94) que nada prova a tal respeito, já que se refere apenas a uma transação para a execução das obras de implantação dos Sistemas de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário de um conjunto residencial (que, não bastasse, também não se sabe se é o mesmo da autora).

   Consta do Termo de Acordo:

   "CLÁUSULA PRIMEIRA: Objeto

   O presente Termo de Acordo tem por objeto a integração de esforços das partes acordantes para a execução das obras de implantação dos Sistemas de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário do Conjunto Residencial Canadá, no município de Ribeirão das Neves/MG, onde a COPASA MG detém a concessão dos citados serviços públicos."

   Ou seja, não há qualquer prova de que realmente houve problemas com a rede de esgotos no local em que seria construído o empreendimento, e mesmo que tivesse havido não seria causa excludente de responsabilidade (força maior), mormente diante do atraso de nada menos do que vários anos na conclusão da obra.

   Acresça-se que a prorrogação de 120 dias da data de entrega do imóvel é tão somente para arremate de obras, o que leva à conclusão já em outubro de 2006 a parte ré estava em mora para com o pactuado.

   Ora, o que se vê é que a própria construtora, ora apelante, motivou a rescisão do compromisso celebrado entre as partes, posto que não entregou o imóvel na data aprazada.

   Assim, forçoso concluir que o douto Magistrado andou muito bem ao condenar a apelante a devolver à apelada todos os valores recebidos.

   Sobre o tema já decidiu este Sodalício:

   "RESCISÃO CONTRATUAL - COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - PRAZO DE ENTREGA NÃO CUMPRIDO - MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS PENA CONVENCIONAL E MULTA PELO DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO DEVIDAS - RETENÇÃO DE PERCENTUAL DO VALOR PAGO PELA CONSTRUTORA - IMPOSSIBILIDADE - (...)"

   - A ausência de prova do alegado, motivo de força maior na entrega do imóvel na data avençada, impõe ao vendedor restituir integralmente as parcelas do preço pagas pelo comprador, com os respectivos juros e correção monetária, além da pena convencional prevista em razão do atraso da obra e da multa devida pela rescisão contratual.

   - Constatada a culpa da construtora pela rescisão contratual, não há que se falar em retenção de qualquer percentual pela mesma, já que tal fato consistiria em flagrante enriquecimento ilícito, um "prêmio" para a parte que descumpre o contrato, o que não se pode admitir. (...)" (TJMG - Ap. Cível nº 2.0000.00.514477-0/000, 6ª C.Cível, Rel. Des. SEBASTIÃO PEREIRA DE SOUZA, j. 23/11/2005).

   " RESCISÃO DE CONTRATO - COMPRA E VENDA - PROMESSA - UNIDADE HABITACIONAL - ENTREGA - ATRASO - INADIMPLÊNCIA - CULPA - RESCISÃO - POSSIBILIDADE - PRESTAÇÕES - DEVOLUÇÃO (...)

   - Descumprido o prazo contratual, e não disponibilizado o imóvel adquirido na planta no prazo contratual, inegável a inadimplência da promissária-vendedora, sendo válida a rescisão do vinculo, que tem como conseqüência a devolução das parcelas pagas, monetariamente corrigidas (...)" (TJMG - Ap. Cível n° 1.0024.03.059513-6/001, 16ª C. Cível, Rel. Des. JOSÉ AMANCIO, j. 21/06/2006).

   Também não merece prosperar a pretensão da apelante em reter pelo menos 20% do valor pago pela apelada, a título de multa por desfazimento pelo contrato.

   Isso porque, como já ressaltado, quem deu causa à rescisão contratual foi exclusivamente a recorrente, e sendo assim, não pode pretender imputar qualquer sanção à apelada, que não tem qualquer responsabilidade pela referida rescisão.

   Cumpre registrar, ainda, que o preceito contido no artigo 476 do Código Civil é claro ao dispor que: "Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da outra".

   Ora, se a empresa apelante sequer iniciou a obra contratada, enquanto, repita-se, a autora encontrava-se rigorosamente em dia com sua obrigação, não pode pretender o pagamento de multa contratual, sendo que não cumpriu sua obrigação.

   Desta forma, não há que se falar em direito de retenção por rescisão unilateral do contrato, já que a construtora não cumpriu sua obrigação de entregar o imóvel na data pactuada, tampouco exigir cumprimento do contrato por parte do apelado.

   Neste sentido também já decidiu este Sodalício:

   "RESCISÃO CONTRATUAL - PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL - AGRAVO RETIDO NÃO PROVIDO - CULPA DO PROMITENTE VENDEDOR - PRAZO DE ENTREGA NÃO CUMPRIDO - MOTIVO DE FORÇA MAIOR NÃO COMPROVADO - RESTITUIÇÃO DE PARCELAS - INTEGRALIDADE.

   (...) - A restituição integral das parcelas pagas se impõe, uma vez que a rescisão contratual deu-se por culpa do vendedor, e, também, a aplicação da cláusula penal, por haver previsão legal, em caso de inadimplemento, visando preestabelecer os valores devidos a título de perdas e danos"(TJMG - Ap. Cível nº 2.0000.00.408778-3/000, 2ª C. Cível, Rel. Des. ALBERTO ALUÍZIO PACHECO DE ANDRADE, j. 02/04/2004).

   Tampouco quanto à pena convencional (de 0,5% do preço ajustado) deve haver retificação do comando sentencial, posto que são eles devidos em virtude do atraso da obra.

   Não fosse a mora da apelante (ilícito contratual), a apelada não teria necessidade de alugar outro imóvel, daí porque presentes os requisitos do dever de indenizar, corretamente imposto no caso.

   Por fim, vale dizer que as circunstâncias do caso autorizam a fixação dos honorários advocatícios em 20% sobre o valor da condenação (artigo 20, § 3º, do CPC), dado o bom trabalho dos causídicos da autora.

   Ao impulso de tais considerações, NEGO PROVIMENTO ao recurso, mantendo a muito bem lançada sentença de origem.

   Custas recursais pela apelante.

   Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): JOSÉ FLÁVIO DE ALMEIDA e NILO LACERDA.

   SÚMULA: NEGARAM PROVIMENTO

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