sábado, 13 de março de 2010

STJ: cobrança de juro só após entrega do imóvel

 (22/9/2010)

Cobrança de juros antes das chaves era comum, mas foi questionada após Código do Consumidor de 1990
Brasília/São Paulo/Fortaleza - Em uma decisão unânime, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concluiu que as construtoras que vendem imóveis na planta não podem cobrar juros antes da entrega do empreendimento. Os ministros rejeitaram, na última segunda-feira, um recurso da construtora Queiroz Galvão que queria se livrar da obrigação de devolver em dobro os juros pagos por uma compradora da Paraíba.


Os integrantes da 4ª Turma seguiram o voto do relator, ministro Luis Felipe Salomão, que não se sensibilizou com os argumentos da construtora. "Não impressiona a alegação de que a construtora capta recursos no mercado financeiro para a construção do empreendimento, pagando juros que devem ser repassados ao comprador do imóvel", disse o ministro durante o julgamento, ocorrido no último dia 14. "Todos os custos da obra - inclusive os decorrentes de financiamento realizado pela construtora - estão embutidos no preço do imóvel oferecido ao público", afirmou.

No caso analisado pelos ministros do STJ, a compradora do imóvel tinha sido obrigada a pagar correção monetária pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) e juros de 1% ao mês sobre as parcelas anteriores à entrega do empreendimento. Inconformada, ela resolveu levar o assunto à Justiça e obteve decisões favoráveis na 1ª e 2ª instâncias e, agora, no STJ.

Cobrança descabida

Para o relator, a cobrança de juros durante a obra, antes da entrega das chaves, é descabida porque, nesse período, a construtora é quem usa o capital do promitente comprador e este nem sequer tem o gozo do imóvel. "O que há é uma verdadeira antecipação de pagamento, parcial e gradual, pelo comprador, para um imóvel cuja entrega foi contratualmente diferida no tempo", disse o ministro.

Ao proclamar seu voto contra o recurso da construtora, no que foi acompanhado por toda a Turma, o relator concluiu que, "se há aporte de capital, tal se verifica por parte do comprador para com o vendedor, de sorte a beirar situação aberrante a cobrança reversa de juros compensatórios de quem entrega o capital por aquele que o toma de empréstimo", aponta.

Prática questionada

Conforme informou o Superior Tribunal de Justiça, a cobrança de juros antes da entrega das chaves era uma prática comum, mas passou a ser questionada após a edição do Código de Defesa do Consumidor, em 1990. Uma portaria de 2001 da Secretaria de Direito Econômico, do Ministério da Justiça, declarou abusivas as cláusulas que estabeleçam cobrança de juros antes da entrega das chaves.

Em 1997, o Ministério Público do Distrito Federal e Territórios firmou com 27 construtoras um termo de ajuste que proibia esses juros.

No Ceará

O presidente do sindicato da Indústria de Construção Civil no Ceará (Sinduscon-CE), Roberto Sérgio Ferreira, concorda com a decisão do STJ. "Não é praxe cobrar juros das parcelas até a entrega das chaves", garante. Para ele, a decisão do STJ não é "novidade", mas considera "normal".

Ele acrescenta que até a entrega do imóvel, as construtoras do Estado cobram apenas o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou algum índice de reajuste, firmado em acordo, e, depois das chaves, cobra IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado) mais 1%. Segundo Ferreira, "pode ser que exista algum caso [como este questionado na Justiça] no Ceará que não esteja adequado à decisão do STJ, mas, diz, essa prática não é aprovada pelo Sinduscon-CE".

Validade

O advogado e professor especialista em direito imobiliário, Marcelo de Andrade Tapai, sócio do Tapai Advogados, ressalta que apesar de positiva, vale lembrar que a decisão só é válida para o caso em questão. "Aqueles que se sentirem lesados terão de ingressar com uma ação na Justiça, pois a aplicação do entendimento do STJ não é automática", lembra Tapai. Porém, ressalta o advogado, a decisão abre um "importante precedente para casos semelhantes".

Análises

"Não é praxe cobrar juros das parcelas até a entrega das chaves".

Roberto Sérgio Ferreira
Presidente do Sinduscon-CE

"Aqueles que se sentirem lesados terão de ingressar com uma ação na Justiça".

Marcelo de Andrade Tapai
Advogado e professor de Direito Imobiliário

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