quarta-feira, 6 de julho de 2011

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS E O DIREITO DO CONSUMIDOR

Por Henrique Guimarães* – Advogado (OAB-BA)
Especialista em Direito Imobiliário, Civil e do Consumidor 
Salvador - Bahia
Direito Imobiliário - O momento é de super aquecimento do mercado imobiliário. A televisão diariamente traz anúncios publicitários de novos imóveis. Ao sair às ruas, prédios e mais prédios sendo erguidos para onde se dirige o olhar. Nos semáforos, inevitavelmente, panfletos de algum novo empreendimento. É o mercado que comercializa o sonho da casa própria comemorando resultados excepcionais.

                 CONSUMIDORES FORAM INDENZADOS NA JUSTIÇA

            
Com tanta demanda no mercado, porém, muitas construtoras não conseguem concluir a obra no prazo previsto. É quando o sonho de muitos consumidores se transforma em pesadelo. Transtornos variados, frustração e prejuízos são o resultado dos atrasos das obras. O que diz o Direito do Consumidor a cerca de problemas como esse?


Primeiramente, é preciso esclarecer aos consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. Esses contratos são de adesão, aonde as cláusulas são pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo.    
Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já que em contrapartida as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas.    


                   MATÉRIA COM DR. HENRIQUE GUIMARÃES

 

Por outro lado, o Direito do Consumidor é um micro-sistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, sendo dotado de normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. No caso específico, o CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores "a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais" (art. 6º,V). Já o art. 51 do mesmo código estatui:    

"São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:  

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".    

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.    

As únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: a) a existência de um caso fortuito ou de força maior ou b) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente consoante art. 14 do CDC:      

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, (...)    
Os atrasos geram inúmeros transtornos. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso. Outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar.    

Já há um entendimento pacificado no STJ de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.
 
MATÉRIA COM DR. HENRIQUE GUIMARÃES
Um ponto importante, também, é que, pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2% também sobre o imóvel. É uma forma de fazer o feitiço virar contra o feiticeiro!    

Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso.    

Tal situação é nitidamente abusiva posto que pelo princípio consumerista da reparação integral, todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores – excetuando-se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor – deverão ser reparados da forma mais ampla e completa possível. Assim, pode-se, em juízo, requer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária, anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.    

Uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo.    

Vale registrar ainda que, conforme permissão do art. 46 do Código de Processo Civil, os adquirentes de um mesmo empreendimento poderão ajuizar ações em conjunto, de forma plúrima, angariando mais força e legitimidade para a ação e repartindo o valor das custas judiciais.    

Enfim, os atrasos sempre geram inúmeros dissabores e prejuízos para os consumidores, que, com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingressar em juízo buscando a reparação através de ações de indenização por danos materiais e morais. Nos casos mais graves, o juiz poderá até fixar multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando, assim, a aceleração da conclusão da obra. Fique atento, consumidor inteligente é consumidor bem informado.      
*Henrique Guimarães é Advogado, professor de pós graduação em Direito Imobiliário da Unifacs, sócio do escritório Henrique Guimarães Advogados Associados, Especialista em Direito Imobiliário, Civil e Consumidor em Salvador-BA, Membro da Comissão de Defesa do Consumidor da OAB-BA (2010-2012), defendendo atualmente adquirentes de mais de 80 empreendimentos imobiliários. É autor de diversos artigos, colunista do blog BahiaJá, além de consultor recorrente dos meios de comunicação locais como a Rede Bahia, Record Bahia, Band Bahia, Tv Aratú, rádios, jornais e sites de notícias. Salvador - Bahia - www.henriqueguimaraes.com.br

18 comentários:

  1. Olá Henrique,
    Comprei um empreendimento que no contrato de compra e venda consta a data de entrega para julho /2012 porrrogado ate mais 6 meses. Poré ate a data, ninguem foi chamada ainda pela a caixa para assinar esse contrato. O empreendimento ainda não começou nem aterraplanagem. Fui procurar informações na Caixa se realçmente existe esse empreedimento e o gerente do banco me garantiu que esta tudo ok em relação da construtora com a caixa. Liguei para a construtora para saber a previsão, e els me informaram que quando a gente fosse a ssinar com a caixa iriamos assinar um aditivo com uma nova previsão de entrega. Disse que não iria assinar nada, pois iria contra aops meus direitos. E a responsavel pelo o empreendimento me informou que caso eu não assinasse esse aditivo, eu seria obrigada a fazer o distrato do empreendimento. A pergunta é: Isso é legal? Quais são os meus direitos?
    quelmelo_23@hotmail.com

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  2. Boa Tarde Henrique

    Comprei um imóvel na planta em 31/03/2009 que deveria ser entregue em 31/05/2011, com prazo de carência de 180 dias. O prazo de carência expira em 27/11/2011 e a construtora ainda não entregou o imóvel. Acredito que entreguem dentro de 2 semanas. No contrato o atraso das parcelas por parte do comprador acarreta o pagamento de juros de mora de 1% ao mês e multa moratória de 2%, além de correção monetária de acordo com a variação pro rata die do INCC. Antes de entrar na justiça vamos pedir a construtora o recebimento dos mesmos encargos contratuais. Minha duvida é se os encargos devem ser calculados sobre o valor de contrato do imóvel, sobre o valor do imóvel acrescido de correção monetária (os valores são corrigidos pelo INCC) ou sobre os valores já pagos. Desde já agradeço.

    Lilian

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  3. Prezados,
    Sou propietária desde 08/2007 de um lote na Fazenda Real da Construtora Incorplan em Simoes Filho/Ba. Durante quase 5 anos fis o pagamento das minhas prestações na espectativa de receber meu lote, contudo, o lote que tinha previsão de entrega até 12/2009 até hoje não nos foi entregue. Em 28/02 meu visinho recebeu das mãos de um Oficial de justiça do Cartorio de Simões Filho uma Notificação Extra Judicial dizendo que eu deveria comparecer ao escritorio regional até 15 dias do recebimento para quitar algumas parcelas em atraso. Procedi como solicitado, contudo, meu cadastro encontra-se bloqueado pela Matriz e o escritótio regional não tem posição para me dar, ainda que eu queira pagar tudo não consigo. A intenção deles é tomar nossos lotes (compradores da 1ª etapa) que compramos por R$66,00 o m2 e vendê-los a outros compradores por R$250,00 que é o preço atualmente praticado. Gostaria de entrar com uma liminar para fazer o depósito em juízo, como posso proceder?
    A causa é de aproximadamente R$5.000,00, será que eu mesma posso dar entrada no processo??

    Atc,
    Mércia Freitas

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  4. Uma construtora pode simplesmente dizer que vai me notificar que não cumprirá o contrato assinado pela compra de uma casa que deveria ser entregue pronta ,assinado no dia 03/06/2011 com prazo de 120 dias para entrega ,isso é legal ou ilegal e quais meus direitos já que tenho cheques em meu nome em poder da mesma?

    silvana_nit@hotmail.com

    Fico no aguardo por uma resposta,agradeço.

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  5. Boa noite Henrique,
    Adquiri um apartamento na planta com promessa de entrega para dezembro/2011 (sem contar tempo de tolerância). Este ano pedi informações a respeito da data de entrega e me informaram uma nova data, que seria o mês (maio/2012). Fiz uma visita ao local das obras, esta semana, e notei que ainda levarão alguns meses para ficar pronta. Essa demora está me causando vários transtornos e estou pensando em processar a construtora. O que seria melhor, processá-la imediatamente ou esperar a entrega das chaves? Pois quero muito o apartamento negociado e não pretendo desfazer o contrato.
    Se puder me responder no e-mail (ronaldbrito1509@ig.com.br) ficarei muito grato.

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  6. Boa tarde Henrique!
    Gostaria de saber se é legal um prazo de carência de 180 dias "UTEIS".
    Comprei um imóvel, e no contrato que assinamos consta esse termmo, dias "UTEIS".
    Aguardo resposta.
    Grata!
    Patrícia Zamblano
    patty_kzk@hotmail.com

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  7. Olá Henriqque!
    Eu contratei uma construtora para fazer minha casa e acontece que a data de inicio da obra seria 08/ fevereiro de 2012 com prazo de 80 dias corridos, hoje é dia 07/ Julho e estão a terminar o muro de fora e ainda não assinei o documento da casa. Por causa da demora, eu me obriguei a entrar na casa sem a rede de esgoto terminado, e só ontem dia 06 de Julho de 2012 é que pude tomar banho em casa. Ou seja até esta data eu tava tendo que tomar banho na casa do vizinho! E acontece que a casa está com materias inferiores a que eu escolhi e que consta no contrato, como exemplo: A cerâmica é qualidade tipo b, quando no contrato é qualidade tipo A, não colocaram as janelas que eu escolhi, e na rede de esgoto me cobraram um filtro que custa 800 reais e na conclusão do esgoto, não usaram este filtro. tentei fazer um acordo com a costrutora sobre o que eu paguei a mais nos materiais, eles não querem me devolver o que eu paguei a mais, sem contar que o piso ta td riscado e com o esmalte saindo do piso!
    A quem eu deveria recorrer? aO Procon? Será que o Procon resolveria meu problema?

    Obrigado pela ajuda!
    Meu E-mail: pascoal_paulo@hotmail.com

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  8. Bom dia Henrique,
    Dei entrada em março de 2011 em um imóvel e paguei um ano pequenas parcelas e a entrega estava prevista no contrato para março de 2012 e gostaria de saber se com isso posso pedir a rescisão do contrato e receber tudo que paguei com correção, pois no meu contrato tem cláusula dos 180 dias??? Como devo proceder neste caso?? Eu gostaria de rescindí-lo!!!

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  9. Olá Henrique! Estou precisando de ajuda!
    Comprei um apto na planta em julho/11 com promessa de entrega para junho/2013 e no contrato possui a bendita cláusula de 180 dias. O problema é que desde o ano passado a obra está devagar quase parando, na verdade depois de 1 ano nem a fundação está pronta, eu passo em frente a obra e não vejo ninguém trabalhando, e pra piorar descobrir que eles estão vendendo as novas unidades com promessa de entrega para maio/2014, ou seja, hoje eu sei que, se o apto ficar pronto, ficará pronto muitooo depois do que prometido no contrato.
    A minha vontade é de rescindir o contrato, mas la fala que eu vou ter que pagar uma multa de 20% e ainda vou perder o dinheiro que precisei pagar para a comissão do corretor.
    Minha dúvida é, como é evidente por diversos motivos que eles não irão entregar o apto na data do contrato, eu consigo todo o meu dinheiro de volta sem nenhum desconto inclusive a comissão paga ao corretor ?

    Obrigado pela ajuda!!!
    E-mail: jackson.jpr@gmail.com

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  10. Boa tarde,

    Caro Dr. Henrique, comprei um imovel da PDG por intermédio da Lopes em Santos/SP, ocorre que o Apartamento tem itens faltantes ao memorial descritivo e estou com dificuldades em resolver, pois a PDG fala que a Lopes utilizou um memorial errado para minha unidade e a Lopes fala que é só intermediadora. Sendo que realizei vistoria no AP em 10/07/2012 (data que detectei o problema) e até hoje 31/08/2012 não consigo saber como vai ser resolvido. Estou pagando condominio, IPTU e financiamento sem ter o poder do Ap, pois não consigo pegar as chaves!
    Só quero saber como vão resolver, se vão fazer,se vão me dar um reembolso pela falta de produto (churrasqueira e pia na varanda + piso frio na sala de estar)!
    Grato desde já!
    Henrique Carvalho
    carvalhohp@hotmail.com

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  11. Olá Henrique, como vai?



    Estou tendo um problemão com a Camargo Correa - Empreeendimento Interclube, o imóvel deveria ter sido entregue em dez/2010 e até agora nada - começaram as vistorias.



    Adiquirimos 02 unidades nesse empreendimento, quero vender um dos imóveis, e o que era para dar lucro, só me deu prejuízo e agora eu tentar minimizar um pouco os prejuizos que a compra desse imóvel me gerou.



    Nesses 02 anos de atraso morei de aluguél e o reajuste do INCC me deu um prejui´zo de R$ 40.000,00, pois em 2010 meu financiamento era de R$ 90.000,00 e agora é de R$ 130.000,00.



    Agora tenho algumas dúvidas referente ao que eu possa fazer para minimizar meus prejuízos.



    1- Posso processar a construtora e vender o imóvel com ele em processo?



    2- Caso eu retire o processo para faciliar a venda, depois posso processar a construtora pelos prejuizos que tive no decorrer desses 2 anos de atraso(como aluguel e reajuste de INCC)?



    3- Eles querem que eu assine um aditivo de contrato, onde eles me pagam 0,5% ao mês de atraso, caso eu assine, posso vender o imóvel e não perder ressarcimento? Ela afirma que se eu vender perco esse acerto.



    4- Posso receber as chaves com o apartamento em processo?



    5- No caso de processo como fica meu financiamento? Uma vez que, uma das solicitações é a anuluação do reajuste do INCC



    Por favor, me da um luz, pis realmente não sei mais o que fazer para diminuir um pouco que seja meus prejuízos.



    Muito Obrigada.



    Att,

    Priscila Souza
    pri.freelanecr@yahoo.com
    97558-7685 / 5685-2198

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  12. Comprei um imovel e a data de entrega estava prevista para julho/2011 sendo que, até o momento não entregaram. Estou vendendo o apartamento e solicitei que a cOnstrutora providenciasse a cessão de direitos. A mesma me informou que eu não terei direito a multa contratual durante o período que eu fiquei esperando pois, na cessão de direitos, constará um novo prazo de entrega. Preciso vender logo pois já comprei outro apto... Eu posso assinar e depois questionar / reivindicar na justiça? Obs: ainda tem um valor a ser financiado pelo novo comprador
    Contato teresakvgb@ig.com.br

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  13. Gostaria de saber informações sobre a construtora Micatys, a qual ta construindo um condominio villa bella em camaçari. Estava previsto entregar e dezembro de 2013, mas até agora nem começaram a canstruir

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  14. Olá.

    Adquiri um imóvel pela MRV em 2010, e o prazo de entrega era em meados de 2012. Até o momento não recebi o imóvel e nem assinei o financiamento. Na verdade não me foi cobrado nada até o momento, somente aquela taxa que é paga ao corretor.
    O problema é que adquiri o imóvel de acordo com minha situação financeira na época, onde as parcelas teriam um valor baixo, porém depois de 3 anos, minha situação mudou, e em simulação terei que pagar parcelas que ficarão quase 3 vezes o valor simulado no começo, e não tenho condições de pagar isso.
    Gostaria de saber quais meus direitos, pois não tenho culpa alguma do atraso das obras, e não posso pagar por isso, e também se para desistência eles podem me obrigar a pagar alguma taxa. Gostaria de saber também se tenho direito a ressarcimento e / ou indenização por parte da construtora neste caso.

    Obrigada.

    Contato: fran.piupiu@hotmail.com

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  15. Olá Henrique, assinei contrato em 2009, mas agora em 2014, depois de 1 ano eles irão entregar o AP, enviaram um e-mail para pagar o ITIV, mas estão cobrando correção monetária e juros, quando entrei em contato com eles, os mesmos informaram que poderia pagar o ITIV logo após a assinatura do contrato, só que não nos informaram sobre essa prática e agora teremos que pagar muito mais do que deveria ser pago, o que sugere?

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  16. Olá Henrique,

    Comprei um imóvel no Condomínio das Plantas, Horto Bela Vista. Já está quitado e ainda não me entregaram as chaves, fato que deveria ter ocorrido em abril de 2013 e até hoje, só enrolação. Já paguei o ITIV e nada. Nem atendem mais aos telefones. Que devo fazer.

    aguardo

    asteriano@hotmail.com

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  17. Bom dia Henrique
    Comprei um imovel na planta da IBERKON, empreend. Torre de Madrid e esta com a sua entrega atrasada já em dois meses, no contrato existe a clausula dos 180 dias, e o valor do apto hoje já é praticamente o mesmo, mesmo tendo pago 30% do valor do imóvel, ou seja gostaria de saber se posso pedir na justiça o congelamento do saldo devedor relativo ao período da entrega, pois me considero prejudicado com este atraso e praticamente vou pagar por um apto com um preço que não é o praticado no mercado.
    att
    jadirribeiro2011@gmail.com
    jadirribeiro@hotmail.com

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  18. Amigos,

    Solicito que compartilhem ao máximo!

    Desejo alertar aos potenciais compradores de imóveis em Salvador quanto ao desrespeito contratual da CONSTRUTORA IBERKON, em face do atraso na entrega do empreendimento TORRE MADRI localizado no bairro do Imbuí.

    Conforme contrato de compra e venda assinado em 03.12.2011, referente a unidade 106, o prazo final e improrrogável para a entrega do empreendimento era 05.08.2014, entretanto a construção continua em andamento...

    Já efetuei o pagamento de aproximadamente 30 % do valor do imóvel e, por conta do descumprimento contratual da IBERKON, NÃO FAÇO MAIS QUESTÃO DO IMÓVEL E QUERO QUE A IBERKON DEVOLVA O MEU DINHEIRO !!!!! A construtora se mantém em silêncio após reiteradas solicitações de devolução!

    Preciso que a construtora me devolva o montante pago, portanto, reitero o pedido de compartilhamento como uma forma de protesto! IBERKON NUNCA MAIS!

    https://www.facebook.com/groups/1462089374045161/

    FABRICIO BISSET SILVA DE BRITO

    fabisset@hotmail.com

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