quinta-feira, 31 de março de 2011

Compra de Imóvel na Planta: Atraso na Entrega da Obra

Atraso na entrega do imóvel gera inúmeros transtornos.
Ontem estive em mais uma reunião entre cliente e construtora. Seria apenas mais uma conciliação simples sobre atraso na entrega de imóvel se não fosse pelo inusitado fato de que o advogado da empresa (desta vez eu representava o consumidor) resolveu afirmar que,  ao referido contrato, não se aplicava o Código de Defesa do Consumidor. Brinquei que então não tinha mais nada para fazer lá e iria embora da reunião, já que a esdrúxula tese (de que um contrato de promessa de compra e venda de imóvel em construção entre uma pessoa física e uma construtora não é relação de consumo) só poderia ser comparada, para quem não é da área jurídica, à afirmação de que agora 2 mais 2 deixou de ser 4.

Precisei ouvir ainda, em pleno mês de março de 2011, quando comemoramos 20 anos de vigência do CDC, que imóvel não é produto, mesmo estando dispondo na referida lei que "produto é qualquer bem móvel ou imóvel, material ou imaterial" (§ 1º do art. 3º); que "consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final" (artigo 2º); e que fornecedor é "toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços" (artigo 3º), situação na qual, indubitavelmente, enquadram-se as construtoras.
E apenas para finalizar com qualquer resquício de dúvida que possa existir, o STJ, através do Ministro Ruy Rosado de Aguiar, já ratificou, há muitos anos atrás, que o contrato de promessa de compra e venda de imóvel rege-se pela Lei nº 4.591/64 no que tem de específico para a incorporação e construção de imóveis, e pelas normas do Código de Defesa do Consumidor, aplicável para definição do comportamento das partes quanto aos deveres relativos aos contratos, sobretudo na questão relativa a abusividade de cláusulas contratuais (Recurso Especial nº 299.445). No mesmo sentido: TJ/RS, 17ª Câmara Recursal, Apelação Cível nº 70000887000, rel. Dêsª. Elaine Harzheim Macedo.

Atenção antes da assinatura do contrato.
Mas o mais relevante de tudo isso, é que, a partir de hoje, iniciaremos uma série de posts sobre compra de imóvel na planta, que certamente serão úteis aos nossos leitores e seguidores. O tema, por coincidência, foi pauta desta semana no meu comentário no RS Acontece do dia 30/03, tendo em vista a realização da feira do mutuário em Porto Alegre. 

Atrasos na entrega de casas e apartamentos comprados na planta estão se tornando cada vez mais comuns. Isso pode ser apontado como resposta direta ao crescimento exponencial da demanda imobiliária somada a desorganização de muitas construtoras, que alegam falta mão de obra e de material de construção ou ainda colocam a culpa na demora do poder público para obtenção do 'habite-se". O certo é que muitas empresas não conseguem concluir a obra no prazo previsto e o resultado disso são transtornos variados, frustração e prejuízos para os consumidores. Somente no estado de São Paulo, desde 2005, houve crescimento de 65% no atraso da entrega de novos edifícios, segundo pesquisa da ONG ABC (Associação Brasileira do Consumidor). Por isso, é essencial que, sobre estas empresas que descumprem a promessa de conclusão da obra e continuam sem aconselhamento jurídico correto, recaia incisiva punição por parte do judiciário e dos órgãos de defesa do consumidor, a fim de este comportamento lesivo não seja reincidente. Afinal, o poder público sempre exigiu a necessidade de habite-se para os imóveis, este procedimento há anos é lento e burocrático, e, por óbvio, evidentemente que isso não pode servir como justificativa para o atraso na entrega, devendo estes prazos estarem previstos dentro do cronocrama da obra. Até porque, vamos combinar, se não há aprovação de alguma vistoria, é porque alguma norma ou padrão técnico não foram cumpridos pela construtora.

Antes da Compra

É fundamental, antes de mais nada, verificar se a construtora é idônea, se sofre muitas ações judiciais, se costuma atrasar, se as suas obras têm qualidade. Uma assessoria adequada ajuda bastante nessa pesquisa. O site dos Tribunais de Justiça podem ser utilizados para verificação do histórico de processos e os Conselhos de Classe (CREA) para confirmação da situação das sociedades e profissionais.

É válido lembrar que a data de entrega das chaves e a carência precisam estar sempre discriminadas claramente no contrato. Um período extra somente pode ser reclamado pela construtora caso haja eventos fora do seu controle que acabem por atrasar a obra, como inundações ou uma greve geral dos operários da construção civil, por exemplo. Ou seja, as únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: (i) a existência de um caso fortuito ou de força maior; ou (ii) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente (art. 14 do CDC).

Aplica-se o CDC aos contratos de Promessa de Compra e Venda de Imóvel na Planta
Desta forma, nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. Muitos contratos possuem cláusulas pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo. E, mesmo que o contrato seja "customizado" para cada cliente (há quem diga que isso existe), igualmente podem e devem ser discutidas as cláusulas que impõe ônus excessivo ao consumidor. Ainda mais se estas não estiverem em destaque e dispostas de forma ostensiva no contrato, como obriga a legislação.

Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já que em contrapartida as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas. Já viu o acontecerá se deixarmos de pagar 1 prestação? O consumidor terá a mesma tolerência de mais 90 dias sem precisar pagar qualquer encargo? Claro que não!


Na compra de imóvel na planta, o contrato deve informar o prazo para o início e entrega da obra. A multa por atraso na entrega deve estar incluída nestas cláusulas. Se não houver cláusula que estabeleça obrigações para o fornecedor caso o prazo de conclusão da obra não seja cumprido, o consumidor deve negociar a inserção.


Depois de Assinado o Contrato

Além disso, o artigo 35 do CDC (Código de Defesa do Consumidor) estabelece que, no caso do descumprimento de contrato, o consumidor pode exigir o cumprimento forçado da obrigação, rescindir o contrato ou exigir produto ou serviço equivalente. O CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores "a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais" (art. 6º,V). Já o art. 51 do mesmo código estabelece que “são nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.

Claúsulas abusivas devem ser anuladas no contrato.
Caso o atraso gere mais transtornos, uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga provar a situação danosa que o atraso da obra gerou. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso, outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há também os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar, entro outros casos.

Todos os direitos podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo. Já há, inclusive, entendimento no STJ de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização, equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso, até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Posso reclamar no PROCON  o atraso na entrega do meu imóvel?

Claro! Por tratar-se inequivocamente de relação de consumo, é possível abrir reclamação junto aos órgãos de defesa do consumidor. O PROCON/RS e a Fundação PROCON de São Paulo desempenham excelente trabalho nesta área. As multas podem chegar a milhares de reais para apenas um contrato e muitas vezes acarretam punições econômicas maiores que os processos judiciais. Contudo, é importante ressaltar que os valores pagos a título de multa vão para um fundo próprio que resultará em projetos de educação para o consumo. Assim, o reembolso dos prejuízos tidos pelo consumidor e a respectiva indenização são geralmente reavidos no âmbito da Justiça.

Por Fernanda Guimarães

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