segunda-feira, 28 de fevereiro de 2011

Sistema Financeiro Habitacional

Redução do saldo devedor, redução da parcela, quitação antecipada, quitação do segundo imóvel através do FCVS, nulidade da Tabela Price, anulação de leilão extrajudicial.

Introdução

  No momento da aquisição da casa própria a vontade de ter um lugar no mundo é muito maior do que o medo de assumir um financiamento através de um contrato recheado de nomes estranhos e cláusulas duvidosas, como PES, price, SACRE, FCVS, CUB, IGP-M, juros de poupança, data base, taxa de administração, seguro, etc, de forma que isto tudo é colocado em segundo plano e o negócio é realizado.
  No entanto o comprador, alguns anos mais tarde descobre na prática que o significado de todas estas cláusulas é uma dívida impagável, em que as prestações só aumentam e saldo devedor nunca diminui.
  Felizmente a justiça brasileira tem dado guarida a causa dos mutuários ajudando os compradores a revisar seus contratos de financiamento afastando uma série de ilegalidades cometidas pelos agentes financeiros, dentre elas:


Das ilegalidades

Capitalização: Nos contratos habitacionais que adotam a denominada tabela price, bem como naqueles em que apesar dos pagamentos realizados o saldo devedor só aumenta (o que se chama amortização negativa), ocorre a capitalização dos juros, que é a conhecida cobrança de juros sobre juros, pratica absolutamente ilegal e responsável por criar saldos devedores impagáveis.
Desobediência a cláusula P.E.S. (Plano de Equivalência Salarial): De acordo com a cláusula PES as prestações dos contratos deveriam subir de acordo com os reajuste dos salários dos mutuários, e, limitados a um percentual de 30% deste, mas os agentes financeiros não respeitam tal determinação, de forma que muitas vezes as prestações se tornam muito pesadas aos mutuários que acabam atrasando suas prestações.
Cobrança de saldo residual após o pagamento de todas as parcelas:  Muitos mutuários, após pagarem todas as prestações de seu financiamento são surpreendidos com a cobrança de um saldo residual por parte do agente financeiro. Ocorre que pela legislação tal saldo residual é quitado automaticamente pelo FCVS, assim, não poderia ser cobrado do mutuário.
Negativa de quitação FCVS: A Caixa Economica Federal costuma negar o direito de quitação do segundo imóvel do saldo devedor pelo FCVS para aqueles mutuários que possuem mais de um contrato, no entanto a jurisprudência é uníssona em reconhecer o direito de quitação do contrato pelo F.C.V.S. (Fundo de Compensação da Variação Salarial), mesmo nestes casos. Outros agentes financeiros como a Transcontinental e a Habitasul, costumam negar sempre a quitação pelo F.C.V.S.
Não quitação de contratos assinados até 1988: Os contratos realizados até 1988 tem o direito por lei de ter toda sua dívida quitada pelo FCVS. Assim, se o seu contrato é anterior a esta data ele já esta quitado (mesmo que existam parcelas abertas em atraso ou futuras). Esta quitação pode ser buscada na justiça.
Consórcios - Taxa de administração superior a 10% / 12%: O decreto 70.951/72 estabeleceu que a taxa de administração de um consórcio não pode ser superior a doze por cento (12%) do valor do bem, quando este for de preço até cinqüenta (50) vezes o salário-mínimo local e a dez por cento (10%) quando de preço superior a esse limite, sendo que caso os bens adquiridos sejam de fabricação ou comércio das próprias administradoras estas taxas não poderão ser superiores a (6%) / (5%). De regra as taxas de administração dos consórcios são superiores a 20% o que é absolutamente ilegal.



Mas como fazer valer meus direitos ?

  Para fazer valer seus direitos você deve ajuizar uma ação judicial.
  Esta ação pode ser ajuizada tanto por quem esta devendo, como pelo inadimplente, e mesmo por aquele que já quitou o seu contrato.
  Ajuizada a ação o cliente receberá uma liminar pela qual a instituição de crédito ficará proibida de inscrevê-lo em cadastros de inadimplentes (SPC/SERASA/CADIN), bem como a ação irá lhe assegurar a posse do bem - proibindo a retomada e o leilão extra judicial. Caso o cliente já esteja inscrito nos cadastros de inadimplentes, ou seu imóvel já tenha ido a leilão extrajudicial, o juiz determinará a retirada do nome do cliente dos cadastros de inadimplentes e anulará o leilão.
  Julgada a ação o judiciário determinará a revisão do contrato retirando suas ilegalidades e condenando a instituição a devolver ao seu cliente tudo o que lhe cobrou indevidamente

Ainda em dúvida?

  Caso tenha alguma dúvida mande sua pergunta para o e-mail do advogado Henrique Guimarães consumidorbahia@gmail.com ou ligue para nosso escritório. Telefone 071 - 30222-5522 Salvador/BA

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