Atrasos na concessão de alvarás e no fornecimento de materiais não podem ser considerados fatores imprevisíveis na construção de um imóvel. Motivo: integram o risco do empreendimento imobiliário. A 8ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo seguiu esse entendimento e manteve a decisão que condenou a construtora de um imóvel de alto padrão a pagar indenização a um comprador por atraso de 17 meses na entrega das chaves.
O consumidor comprou uma unidade de um imóvel no Morumbi, na planta, em fevereiro de 2001. De acordo com os autos, a 3ª cláusula do contrato celebrado entre o comprador e as empresas responsáveis pelo empreendimento previa que “a unidade ora compromissada deverá estar concluída, de acordo com os projetos e especificações, no mês de fevereiro de 2003, admitindo-se um atraso não superior a 90 dias para a sua conclusão”.
Como as chaves só foram entregues em outubro de 2004, o comprador entrou com uma ação na Justiça. Ele foi representado pela advogada Andréa Carvalho Ratti, do escritório LO Baptista Advogados. O juiz de primeiro grau determinou o pagamento de indenização de dois terços do valor do aluguel do imóvel, avaliado em R$ 9.300 por mês, observados os 17 meses de atraso na entrega.
Ao apelar ao TJ-SP, a construtora se defendeu. Afirmou que o atraso foi provocado por “motivos de força maior”, alheios à sua vontade. Isso porque a Prefeitura de São Paulo demorou em conceder a licença ambiental para o corte de árvores e uma empresa fornecedora de esquadrias de alumínio não entregou o material no prazo. Outro fato que colaborou para o atraso foi a solicitação de alteração nas unidades autônomas, segundo a construtora.
A empresa destacou, em sua defesa, que todos os compradores foram avisados sobre o andamento da obra. E que, quando houve a assinatura da Escritura de Cessão de Direitos, em setembro de 2002, as obras sequer tinham sido iniciadas, ou seja, os compradores estavam sabendo que a edificação não ficaria pronta no prazo previsto no contrato.
Risco do empreendimento
Os desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado entenderam que é inadmissível a alegação da construtora de que o atraso foi devido a fatores alheios a sua vontade. “Esses fatos integram o risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao consumidor”, afirmou o relator do caso, desembargador Caetano Lagrasta, em seu voto. Ele disse, ainda, que os motivos apresentados não justificam um atraso de 17 meses.
Os desembargadores da 8ª Câmara de Direito Privado entenderam que é inadmissível a alegação da construtora de que o atraso foi devido a fatores alheios a sua vontade. “Esses fatos integram o risco do empreendimento, ou seja, são inerentes à própria atividade desenvolvida pelas empresas, não podendo tal risco ser transferido ao consumidor”, afirmou o relator do caso, desembargador Caetano Lagrasta, em seu voto. Ele disse, ainda, que os motivos apresentados não justificam um atraso de 17 meses.
Para a advogada Andréa Carvalho Ratti, o empresário deve estar ciente dos riscos do seu negócio e das responsabilidades do empreendedor, de acordo com a legislação. “O TJ-SP entendeu que, antes de iniciar um negócio, é preciso obter todas as licenças necessárias, prever gastos e alternativas para que o consumidor não seja prejudicado".
No acórdão do TJ-SP que condenou a construtora, o relator citou decisão de 2009 da 10ª Câmara de Direito Privado, que considerou que fatos que possam incidir no atraso da obra devem ser previstos pelo empreendedor, tanto que o contrato contempla prazo de tolerância.
Lagrasta também afirmou que houve afronta ao princípio geral da boa-fé objetiva, expresso no artigo 422 do Código Civil, pois a empresa responsável pela construção do empreendimento não fez qualquer ressalva ou alteração na data de entrega do empreendimento quando a Escritura Pública de Cessão de Direitos foi formalizada, em 26 de setembro de 2002.
O fato de a construtora ter avisado os compradores sobre o atraso também não foi suficiente para eliminar a sua responsabilidade. “Ainda que se alegue que o anterior comprador do imóvel, posteriormente cedido ao autor, tinha conhecimento dos problemas enfrentados para a conclusão do empreendimento, o certo é que tal fato não exclui a responsabilidade das requeridas”, afirmou Lagrasta em seu voto.
Os desembargadores mantiveram o valor do aluguel para cálculo da indenização, fixado por perito judicial com base em pesquisas e estudos de mercado. Segundo a advogada Andréa Carvalho Ratti, a indenização corrigida, com juros, estaria próxima de R$ 200 mil. Porém, a quantia só será fixada quando a ação transitar em julgado. Os advogados da empresa entraram com Embargos de Declaração no TJ-SP, que ainda não foi avaliado.
Fonte: Conjur
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